

NEWS CENTER

新聞動(dòng)態(tài)



EOD是什么？怎么干？

分類：行業(yè)新聞
作者：1/6圖片工作室
來(lái)源：丈量城市
發(fā)布時(shí)間：2022-12-14 10:35
訪問(wèn)量：

【概要描述】城市更新 | EOD | 產(chǎn)城融合低碳發(fā)展 | 產(chǎn)業(yè)升級(jí) | 生態(tài)保護(hù)





EOD是什么？怎么干？

【概要描述】城市更新 | EOD | 產(chǎn)城融合
低碳發(fā)展 | 產(chǎn)業(yè)升級(jí) | 生態(tài)保護(hù)

分類：行業(yè)新聞
作者：1/6圖片工作室
來(lái)源：丈量城市
發(fā)布時(shí)間：2022-12-14 10:35
訪問(wèn)量：

詳情

關(guān)鍵詞：
城市更新 | EOD | 產(chǎn)城融合
低碳發(fā)展 | 產(chǎn)業(yè)升級(jí) | 生態(tài)保護(hù)

本文聚焦于
城市開發(fā)建設(shè)相關(guān)領(lǐng)域的EOD

EOD*，無(wú)疑是近些年升溫最快、政策密集、政企關(guān)注度高的開發(fā)模式之一。
自2016年，國(guó)發(fā)《「十三五」生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃》提出探索環(huán)境治理與經(jīng)營(yíng)的開發(fā)模式，到2018年生態(tài)環(huán)境部86號(hào)文件明確提出EOD模式，再到2022年相關(guān)金融政策出臺(tái)，短短幾年間與EOD相關(guān)的政策文件已超過(guò)14部，可見(jiàn)國(guó)家對(duì)EOD的重視程度。
*EOD：生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向的開發(fā)模式，包含7大類生態(tài)環(huán)境分類——水環(huán)境綜合治理、流域綜合治理、礦山修復(fù)、環(huán)境綜合治理、荒漠化治理、農(nóng)村人居環(huán)境整治、固體廢物防治（本文聚焦于城市開發(fā)建設(shè)相關(guān)領(lǐng)域的EOD）。

▼ 成都生態(tài)導(dǎo)向的公園城市建設(shè) | 攝影@白桂祥

▼ 松山湖的生態(tài)環(huán)境建設(shè)

今年3月，《生態(tài)環(huán)保金融支持項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)入庫(kù)指南（試行）》將EOD項(xiàng)目納入到入庫(kù)項(xiàng)目范疇，并提供金融支持。同時(shí)，文件還規(guī)定「EOD不得以土地出讓收益、稅收、預(yù)期新增財(cái)政收入等返還補(bǔ)助作為項(xiàng)目收益」。
這不僅意味著「賣地」對(duì)于EOD來(lái)說(shuō)走不通；還意味著EOD走過(guò)了探索期，進(jìn)入常態(tài)化監(jiān)管狀態(tài)；更意味著EOD項(xiàng)目越來(lái)越依靠自身實(shí)力，而不是財(cái)政補(bǔ)助。

▼ 按照我國(guó)對(duì)EOD的不斷深化定義，曾被認(rèn)為是EOD代表的哈默比湖城，只能算生態(tài)住區(qū)

  那么，當(dāng)今時(shí)代發(fā)展背景下，EOD如何獲得成功呢？
  2021年，生態(tài)環(huán)境部在《一圖讀懂EOD模式與試點(diǎn)實(shí)踐》一文中，已經(jīng)給出了3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：
  融合，環(huán)境治理與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)融合，肥瘦搭配；
  一體化，從統(tǒng)籌到運(yùn)維一體化實(shí)施；
  反哺，收益平衡，減少政府投入。
  由此，可以看出收支平衡，特別是依托「產(chǎn)業(yè)」的平衡，在EOD模式中越來(lái)越重要，只依賴碳匯指標(biāo)、耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)等指標(biāo)交易的方式也走不通了。

▼ 生態(tài)環(huán)境部公布的EOD核心要義及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)識(shí)別

縱觀全球成功的EOD，無(wú)一不是滿足以上3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，下面我們將通過(guò)3個(gè)案例，分別對(duì)EOD在城市中心、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新城區(qū)的不同戰(zhàn)略與實(shí)施了解一番。

▼ 本文選取三種不同城市區(qū)位的EOD

在此之前，我們先搞清楚EOD的來(lái)龍去脈，才能真正的理解其發(fā)展的要點(diǎn)。

01 EOD是生態(tài)與經(jīng)濟(jì)的-一體化產(chǎn)物
MEASURE THE WORLD

說(shuō)到EOD模式的來(lái)歷，很多文章說(shuō)它脫胎于「×」OD模式，如TOD（交通導(dǎo)向）、SOD模式（體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施導(dǎo)向）、COD（文化設(shè)施導(dǎo)向）、HOD（綜合醫(yī)療設(shè)施導(dǎo)向）等等，這種說(shuō)法并不準(zhǔn)確。
EOD是生態(tài)導(dǎo)向的開發(fā)，與低碳生態(tài)發(fā)展歷程脫不了關(guān)系。雖然，生態(tài)保護(hù)運(yùn)動(dòng)在20世紀(jì)中葉的發(fā)達(dá)國(guó)家已非?；钴S，但未能形成全球共識(shí)。
1972年，聯(lián)合國(guó)人類環(huán)境會(huì)議在斯德哥爾摩召開，各國(guó)就環(huán)境問(wèn)題達(dá)成初步共識(shí)，聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署（UNEP）就此成立。

▼ 聯(lián)合國(guó)人類環(huán)境會(huì)議的召開，使斯德哥爾摩成為積極發(fā)展低碳生態(tài)的城市之一

次年，第一次石油危機(jī)爆發(fā)，發(fā)達(dá)國(guó)家，特別是歐洲經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重沖擊。出于擺脫對(duì)化石能源依賴的能源安全考慮，歐洲國(guó)家開始調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)節(jié)能減排、大力發(fā)展綠色技術(shù)，眾多制造業(yè)（特別是重工業(yè)）遷向具有成本優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)更廣的亞洲等地區(qū)。

▼ 歐洲產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后，剩余的重工業(yè)進(jìn)行了持續(xù)的無(wú)化石節(jié)能減排升級(jí)制造（來(lái)源：Wikipedia）

產(chǎn)業(yè)外移后，這些城市出現(xiàn)眾多棕地（受污染的廢棄土地），在退二進(jìn)三、能源轉(zhuǎn)型的雙重作用下，通過(guò)生態(tài)修復(fù)、生態(tài)規(guī)劃等方式，將這些區(qū)域「變綠」，成為這些國(guó)家發(fā)展的「主旋律」。
只不過(guò)大多治理，是只投入不產(chǎn)出的「公益」項(xiàng)目，也有很多區(qū)域想盡辦法改變收支狀況，但效果不佳。
例如，德國(guó)魯爾區(qū)在廢舊煉鋼廠上改造的北杜伊斯堡景觀公園（1994年開放），可謂是環(huán)境治理的典范，平均每年游客超過(guò)70萬(wàn)人，公園嘗試通過(guò)場(chǎng)地出租、商業(yè)活動(dòng)、節(jié)慶舉辦等等方式實(shí)現(xiàn)收支平衡，但這些收入只占公園每年運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用的41%，剩下的資金主要還是來(lái)自于政府。

▼ 德國(guó)魯爾區(qū)的北杜伊斯堡景觀公園多元化的開發(fā)嘗試

1997年，聯(lián)合國(guó)通過(guò)《京都議定書》，旨在促進(jìn)全球減少溫室氣體排放。其中，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，建立溫室氣體排放權(quán)（減排量）交易的條例，也就是我們常說(shuō)的碳交易，讓環(huán)境治理不再是只投入不產(chǎn)出的「公益」。
不過(guò)，全球的碳交易市場(chǎng)在初始的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，未能形成有效市場(chǎng)規(guī)模，價(jià)格甚至一度接近免費(fèi)（2007年，歐盟碳交易接近0.02歐元/噸）。
針對(duì)環(huán)境治理的「怪圈」，美國(guó)學(xué)者霍納夫斯基（Honachefsky）在其著作《基于生態(tài)的市政土地利用規(guī)劃》（1999年）一書中，提出了EOD概念，希望「利用生態(tài)引導(dǎo)區(qū)域開發(fā)」，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
于是，很多國(guó)家開始探索EOD開發(fā)，如生態(tài)新城、生態(tài)住區(qū)、生態(tài)辦公區(qū)等等。

▼ 提出EOD概念的《基于生態(tài)的市政土地利用規(guī)劃》一書中（來(lái)源：Wikipedia）

概括一句話，EOD是生態(tài)與經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)平衡、一體化發(fā)展的產(chǎn)物。下面我們進(jìn)入正文。

02 市中心EOD-算好城市發(fā)展「大賬」
MEASURE THE WORLD

城市中心的EOD，流域治理類最為常見(jiàn)。此類開發(fā)普遍受到開發(fā)邊界、用地性質(zhì)的限制，通常以政府主導(dǎo)的城市綠色基建為主。
這其中，不乏亮眼的案例，如首爾投資9000億韓元治理的清溪川，是城市環(huán)境友好的標(biāo)簽。但是清溪川河道早已斷流，需要從漢江調(diào)水補(bǔ)給，一年的維護(hù)費(fèi)用超過(guò)67億韓元，等于漢江二十幾條支流的一年維護(hù)費(fèi)用總合。
因此，清溪川也一直面臨著，在經(jīng)濟(jì)上究竟為城市帶來(lái)多少有效價(jià)值的爭(zhēng)議。

▼ 治理后的首爾清溪川

其實(shí)，這類「公益」型的EOD，價(jià)值兌現(xiàn)并不來(lái)自項(xiàng)目本身，而是體現(xiàn)在對(duì)城市中心提升的貢獻(xiàn)。換句話說(shuō)，公益型EOD是要算城市發(fā)展的「大帳」，而不是計(jì)算一畝三分地的「小賬」。
美國(guó)斯坦福市中心的EOD開發(fā)，就是一個(gè)典型代表。

1. EOD解決市中心割裂問(wèn)題

距離紐約60公里的斯坦福市，是康涅狄格州第二大城市，同時(shí)還是美國(guó)大公司最集中的城市之一。

▼ 斯坦福市（來(lái)源：Flickr）

▼ 城市中心的彌爾河EOD（來(lái)源：Flickr）

斯坦福同樣經(jīng)歷了「脫實(shí)向虛」的轉(zhuǎn)型：城市經(jīng)濟(jì)曾以化學(xué)、儀表、造船業(yè)為主，1950年代開始衰落，城市中心出現(xiàn)大量廢棄廠區(qū)。
1960年代，城市重建委員會(huì)成立，依托土地價(jià)格低，距離紐約近的優(yōu)勢(shì)，提出了「工作城市」的理念，力爭(zhēng)成為紐約的衛(wèi)星城。
市中心開始大拆大建，從GTE世界總部到瑞士聯(lián)合銀行、蘇格蘭皇家銀行等等企業(yè)總部紛紛入駐。隨著商務(wù)配套的建設(shè)，到1980年代,沒(méi)落的老城中心翻身成為了CBD，斯坦福也成為紐約的衛(wèi)星城。

▼ 城市老城區(qū)已變身CBD

與此同時(shí)，城市分割問(wèn)題也越來(lái)越嚴(yán)重——以市中心彌爾河為界，東邊的是城市CBD，這里的上班族下班后會(huì)沿著洲際公路四散而去，CBD成為「鬼城」；
河西面的是住宅區(qū)，主要以「本地失業(yè)，外地就業(yè)」的產(chǎn)業(yè)工人為主，而且住宅區(qū)生活配套齊全，他們不依賴CBD區(qū)域提供的配套。
到2000年初，在本地工作的市民只有32.1%（2007年下降到29.2%），也就是說(shuō)，CBD與住宅區(qū)各自發(fā)展「互不干預(yù)」。

▼ 治理前的彌爾河，將城市中心一分為二

①. 城市中央公園

除了物理空間的因素，更重要的原因是，工業(yè)時(shí)代的污染，以及防止洪水而建設(shè)的河壩，讓這里成為市民、白領(lǐng)心中的「灰色地帶」避而遠(yuǎn)之，加上兩個(gè)區(qū)域互動(dòng)少等因素，城市中心一分為二。
2002年，城市發(fā)展規(guī)劃提出斯坦福不應(yīng)停留在紐約衛(wèi)星城的階段，而是要做康涅狄格州的中心城市，做紐約至波士頓的東北經(jīng)濟(jì)走廊的核心節(jié)點(diǎn)，提出了「美麗城市」的發(fā)展理念。
但城市割裂問(wèn)題不解決，城市就沒(méi)真正意義的「中心」，也就缺乏城市魅力，無(wú)論理念多美好，也只能是口號(hào)。

▼ 治理前的彌爾河環(huán)境（來(lái)源：millriverpark）

于是，也就有了定位為「城市綠色拉鏈」（市中心至入?？陂L(zhǎng)約2.6公里，2013年開放）的彌爾河EOD開發(fā)。開發(fā)分為三個(gè)階段：
第一階段：拆除水壩，恢復(fù)「野生狀態(tài)」。通過(guò)生物工程技術(shù)，促進(jìn)河岸原生植物生長(zhǎng)，恢復(fù)1英畝潮汐濕地，適合溯河產(chǎn)卵魚類產(chǎn)卵等等措施，恢復(fù)生態(tài)。

▼ 恢復(fù)野生狀態(tài)的彌爾河（來(lái)源：Flickr）

第二階段：收購(gòu)公園沿線的土地，以保障河岸空間的開放性，強(qiáng)化生態(tài)的「可視化」設(shè)計(jì)。通過(guò)石塊、微地形、本土植物等等元素的組合，形成潮濕區(qū)、半潮濕區(qū)、城市高地三個(gè)不同的區(qū)域，適合魚類、水禽、水獺等生物棲息，彌爾河成為了城市內(nèi)的自然生態(tài)區(qū)。

▼ 精心設(shè)計(jì)的「自然環(huán)境」

除了重塑河道的生態(tài)，沿河還融入各類休息區(qū)、活動(dòng)廣場(chǎng)、兒童活動(dòng)場(chǎng)等等空間，彌爾河升級(jí)為城市的中央公園。

▼ 沿岸公共活動(dòng)空間（來(lái)源：millriverpark）

第三階段：增加橋梁、道路密度，通往河道的道路進(jìn)行步行友好改造，增加CBD、居住區(qū)到達(dá)彌爾河的便利性，增強(qiáng)兩側(cè)的聯(lián)系。
到這里，大家或許覺(jué)得，彌爾河治理都是常見(jiàn)的操作，只是呈現(xiàn)的更自然，更多休閑設(shè)施而已，沒(méi)什么特別過(guò)人之處?。?/span>

▼ 岸線設(shè)置的兒童活動(dòng)空間

②. 做好生態(tài)運(yùn)營(yíng)

與大多數(shù)城市公益型EOD不同，彌爾河從立項(xiàng)之初，便成立非盈利組織Mill River Park Collaborative負(fù)責(zé)河道的管理運(yùn)營(yíng)。目的是將城市生態(tài)中心轉(zhuǎn)化為活力中心，避免彌爾河成為一個(gè)「好看不能用」的形象工程。
河道改造之初，該組織先后邀請(qǐng)1500名居民參與河道生態(tài)恢復(fù)建設(shè)，使彌爾河治理成為全民關(guān)注焦點(diǎn)。

▼ 參與彌爾河治理的市民（來(lái)源：millriverpark）

開放之后，Mill River Park Collaborative 通過(guò)三個(gè)方面運(yùn)營(yíng)，讓彌爾河成為城市真正的活力中心，進(jìn)一步縫合城市。

其一是活動(dòng)豐富：成立彌爾河健身俱樂(lè)部，在公共空間、大草坪、溜冰場(chǎng)等空間，舉辦的全民可參與的活動(dòng)；組織豐富多彩的節(jié)慶活動(dòng)、大型聚餐等等，吸引不同喜好的市民參與。

▼ 依托公園組織健身活動(dòng)的彌爾河健身俱樂(lè)部（來(lái)源：millriverpark）

▼ 河岸舉辦的大型戶外活動(dòng)（來(lái)源：millriverpark）

其二是與教育融合：公園與城市教育系統(tǒng)合作，針對(duì)不同學(xué)齡段的學(xué)生展開生態(tài)教育。
如5-14歲年齡段的「自然的小孩」主題教育，包括對(duì)本土生態(tài)鏈認(rèn)識(shí)、野生動(dòng)物認(rèn)識(shí)等課程，還有多主題的彌爾河公園一日營(yíng)活動(dòng)。
針對(duì)高中學(xué)生，展開為期一年的「彌爾河管家」學(xué)習(xí)，涵蓋城市公園管理、環(huán)境保護(hù)運(yùn)作機(jī)制等方面的內(nèi)容。環(huán)境科學(xué)、可持續(xù)性發(fā)展領(lǐng)域的大學(xué)生則可來(lái)這里帶薪實(shí)習(xí)。

▼ 帶薪實(shí)習(xí)的大學(xué)生（來(lái)源：millriverpark）

其三是平衡收入：彌爾河前期6000萬(wàn)美元建設(shè)費(fèi)用，主要來(lái)自政府撥款和稅收增量融資，而Mill River Park Collaborative的管理運(yùn)營(yíng)，政府每年只能提供30%的運(yùn)營(yíng)資助，機(jī)構(gòu)需要自籌資金運(yùn)行。
該組織主要通過(guò)企業(yè)和個(gè)人的捐贈(zèng)，獲得運(yùn)營(yíng)資金。因?yàn)閺洜柡拥闹厮?，大大提升了區(qū)域的價(jià)值，吸引到越來(lái)越多企業(yè)、人才來(lái)到這里，沿途寫字樓、住宅租金水漲船高，成為最直接受益者。
此外，公園通過(guò)「捐款留名方式」（350美元起，捐贈(zèng)者的名字被刻在公共空間），吸引更多市民、企業(yè)參與捐贈(zèng)。僅一年，該機(jī)構(gòu)已經(jīng)籌集到1500萬(wàn)美元各類捐款。

▼ 彌爾河EOD大大提升沿線各類物業(yè)的價(jià)值，吸引到更多公司入駐

城市中心魅力重塑，提升了城市中心首位度，促進(jìn)了城市總部經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也為城市「創(chuàng)造」了新機(jī)遇。

2. EOD+TOD推進(jìn)中心城市建設(shè)

隨著越來(lái)越多的企業(yè)將總部搬到斯坦福，以及越來(lái)越多來(lái)自紐約、布里奇波特（康涅狄格州第一大城市）等城市的年輕人，選擇在斯坦福居住，這讓很多開發(fā)企業(yè)看到商機(jī)。
城市政府將目光投向了生態(tài)治理已完成，但廢棄已久、遲遲未開發(fā)的彌爾河入?？?。
結(jié)合入?？诰o鄰斯坦福車站的交通優(yōu)勢(shì)，提出TOD（以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式）的發(fā)展理念，吸引企業(yè)參與開發(fā)建設(shè)。于是也就有了EOD+TOD（企業(yè)投資）的「海港角」重建項(xiàng)目（約32公頃），被當(dāng)時(shí)的紐約時(shí)報(bào)稱為「美國(guó)最大和最雄心勃勃的重建工作之一」。

▼ 彌爾河入海口的「海港角」EOD+TOD重建項(xiàng)目區(qū)位示意

2018年，海港角TOD一期完工，除了零售和辦公空間，還包括2750住宅，吸引了大量年輕居民，并市新增1千多個(gè)服務(wù)業(yè)工作崗位，成為城市稅收增長(zhǎng)最迅猛的地區(qū)。
斯坦福的人口也超越哈特福德，成為康涅狄格州第二大城市，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域中心城市的目標(biāo)。

▼ 「海港角」重建項(xiàng)目俯瞰（來(lái)源：Wikipedia）

總結(jié)來(lái)說(shuō)，斯坦福市中心EOD站位城市發(fā)展需求，通過(guò)建設(shè)運(yùn)營(yíng)，提升城市凝聚力和品牌，實(shí)現(xiàn)了對(duì)人口、企業(yè)的吸引，是算城市發(fā)展「大帳」的邏輯。
城鄉(xiāng)結(jié)合部EOD有何不同？

03 城鄉(xiāng)結(jié)合部EOD-區(qū)域協(xié)同樞紐
MEASURE THE WORLD

城鄉(xiāng)結(jié)合部EOD，通常與文旅、商業(yè)、康養(yǎng)等主題結(jié)合，承擔(dān)著城市旅游休閑配套需求。
比如伯明翰郊區(qū)的黑鄉(xiāng)，在工業(yè)革命時(shí)期是英國(guó)主要的煤礦、焦化集中地，也是英國(guó)空氣污染最嚴(yán)重的地區(qū)。如今治理后，成為19世紀(jì)風(fēng)格的主題旅游小鎮(zhèn)，是伯明翰的旅游標(biāo)簽。
再比如，魯爾工業(yè)區(qū)奧伯豪森市，將其與埃森市交界處的礦區(qū)，治理改造為歐洲最大的購(gòu)物休閑區(qū)。

▼ 旅游主導(dǎo)的伯明翰郊黑鄉(xiāng)

▼ 奧伯豪森市在礦址上改造的購(gòu)物中心

但是如今已進(jìn)入拼都市圈時(shí)代，特別是大城市都市圈，郊區(qū)成為區(qū)域協(xié)同的「前哨」，僅靠旅游休閑已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，區(qū)域協(xié)同成為這些區(qū)域發(fā)展的新命題、新挑戰(zhàn)。
我們通過(guò)倫敦與周邊小城鎮(zhèn)接壤的下利亞山谷（Lower Lea Valley）EOD案例，看看他是如何成長(zhǎng)為區(qū)域協(xié)同的樞紐。

▼ 下利亞山谷俯瞰

1. 城市生態(tài)名片

利亞山谷（Lea Valley），是倫敦東部與周邊衛(wèi)星城們間的過(guò)渡帶，也是倫敦大綠環(huán)的一部分，還是倫敦飲用水水源地。

▼ 利亞山谷中的13個(gè)水庫(kù)組成倫敦水源地（來(lái)源：Wikipedia）

工業(yè)革命時(shí)期，利亞山谷南端的下利亞山谷，由于地處利河與泰晤士河交匯處，緊鄰道克蘭港區(qū)的水利優(yōu)勢(shì)+航運(yùn)優(yōu)勢(shì)，成為工業(yè)聚集區(qū)，是化學(xué)、金屬加工領(lǐng)域的重鎮(zhèn)。
多環(huán)芬烴、氰化物、砷、鉛等有害物質(zhì)滲入土壤，甚至滲入地下40米深的地下水中，下利亞山谷一度被市民稱為「毒地」。

▼ 下利亞山谷位于利亞山谷中最南端

▼ 工業(yè)時(shí)代的下利亞山谷（來(lái)源：DEME官網(wǎng)）

制造業(yè)衰退后，下利亞山谷成為高失業(yè)率、犯罪率地區(qū)，成為城市發(fā)展的「邊界」。

①. 借勢(shì)城市大事件

2004年，《倫敦規(guī)劃》立足于城市復(fù)興的目標(biāo)，提出優(yōu)先發(fā)展「機(jī)遇性增長(zhǎng)區(qū)域」，強(qiáng)化「開發(fā)地區(qū)」，后者指的是已建成地區(qū)的提升，前者則主要是指城市的「棕地」，下利亞山谷就是機(jī)遇性增長(zhǎng)區(qū)域之一。規(guī)劃中還提出建設(shè)6條城市綠楔，下利亞山谷也位列其中。
下利亞山谷成為倫敦奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館的主要承載區(qū)，除了近鄰機(jī)場(chǎng)、火車的交通優(yōu)勢(shì)之外，更重要原因是：
倫敦希望借助城市「大事件」的大投入（倫敦奧運(yùn)會(huì)93億英鎊投入的75%在這里），推動(dòng)如此大面積的EOD開發(fā)（約2.5平方公里）；借助大事件影響力，吸引社會(huì)資本參與EOD建設(shè)，獲得可持續(xù)發(fā)展。

▼ EOD開發(fā)前的下利亞山谷

環(huán)境治理的投入，下利亞山谷可謂是下了血本：通過(guò)換土工程（土壤淋洗法、生物降解、土壤穩(wěn)定等），澆入「牛奶、植物油」促進(jìn)細(xì)菌生長(zhǎng)繁殖，提升土壤降解能力等治理工程，將毒地「清白」。

▼ 下利亞山谷的土壤治理（來(lái)源：DEME官網(wǎng)）

然后借助各類生態(tài)工法（以人為干預(yù)，協(xié)助生態(tài)恢復(fù)）恢復(fù)生態(tài)，如種植6200棵喬木、9500棵灌木、6300株球根植物、25萬(wàn)株濕地植物、77萬(wàn)顆草本及蕨類植物、650個(gè)鳥巢……治理后的下利亞山谷區(qū)域，吸引超過(guò)1000萬(wàn)游客，是城市熱門的生態(tài)旅游區(qū)。

▼ 治理后的下利亞山谷成為城市生態(tài)旅游區(qū)

2. 區(qū)域新中心

如果只有生態(tài)，下利亞山谷別說(shuō)區(qū)域協(xié)同，連「奧運(yùn)低谷效應(yīng)」（主辦城市賽后出現(xiàn)場(chǎng)館荒廢、經(jīng)濟(jì)衰退現(xiàn)象）都很難擺脫。為防止這一現(xiàn)象出現(xiàn)，倫敦政府早在2010年就制定了「2012倫敦奧運(yùn)會(huì)遺產(chǎn)計(jì)劃」，探索后奧運(yùn)時(shí)代，下利亞山谷如何從生態(tài)中心轉(zhuǎn)型到活力中心。
2011年，《大倫敦空間發(fā)展戰(zhàn)略》指出了倫敦外圍區(qū)域發(fā)展方向——促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，通過(guò)經(jīng)濟(jì)、交通、生活品質(zhì)的提升，形成多中心城市；規(guī)劃還提出打造5條連接城市群的發(fā)展走廊，以帶動(dòng)整個(gè)大倫敦都市圈的發(fā)展，其中倫敦→斯坦斯特德→劍橋產(chǎn)業(yè)走廊的起點(diǎn)，位于下利亞山谷，其背后有對(duì)后奧運(yùn)時(shí)代區(qū)域發(fā)展，以及促進(jìn)都市圈發(fā)展的考量。

▼ 下利亞山谷是倫敦→斯坦斯特德→劍橋產(chǎn)業(yè)走廊起點(diǎn)

利亞山谷公園管理局、倫敦遺產(chǎn)發(fā)展公司等分別負(fù)責(zé)區(qū)域的運(yùn)營(yíng)、開發(fā)，「后奧運(yùn)時(shí)代」的下利亞山谷建設(shè)方向，由生態(tài)保護(hù)轉(zhuǎn)向生態(tài)「好玩」。例如，生態(tài)環(huán)境植入兒童活動(dòng)空間，結(jié)合地形設(shè)置攀爬冒險(xiǎn)場(chǎng)所等方式，吸引親子家庭。

▼ 各類兒童活動(dòng)空間

為了打破生態(tài)只能看不能用，缺乏人氣的現(xiàn)狀，公園管理局還推出各色節(jié)慶活動(dòng)：
有以美食、表演為主的東方節(jié)、自由節(jié)；也有突出合家歡的沙灘嘉年華；深受年輕人喜愛(ài)的無(wú)線音樂(lè)節(jié)；突出運(yùn)動(dòng)主題的Marathon、Bubble rush、彩虹跑等等，總之每位市民都能在這里找到適合自己的節(jié)日活動(dòng)。
當(dāng)然，運(yùn)動(dòng)依然是區(qū)域不能扔的「品牌」：利用水道推廣水上運(yùn)動(dòng)；借助地形打造城BMX極限運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，甚至為極限運(yùn)動(dòng)打造地標(biāo)——安賽樂(lè)米塔爾軌道塔，它不僅是世界上最大、最長(zhǎng)的速降滑梯，還是倫敦最高的「自由落體攀巖」場(chǎng)（115米）。

▼ 作為運(yùn)動(dòng)地標(biāo)的安賽樂(lè)米塔爾軌道塔

②. EOD，要生態(tài)更要生活

下利亞山谷14個(gè)奧運(yùn)場(chǎng)館中的8個(gè)是臨建，這些臨建不僅可回收再利用，還能通過(guò)「二手出售」回本。例如籃球館Basketball Arena，在倫敦奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，出售給里約熱內(nèi)盧，在2016年奧運(yùn)會(huì)繼續(xù)登場(chǎng)。
建筑移除后「新增」的土地，吸引企業(yè)進(jìn)行開發(fā)，以平衡前期投入。為了強(qiáng)化區(qū)域的居住特色，曾經(jīng)癱瘓的水網(wǎng)被重新激活，比如連接利亞河的運(yùn)河航道恢復(fù)后，沿岸建設(shè)餐館、運(yùn)動(dòng)、休閑等設(shè)施，成為城市人群駕船短途旅行目的地。

▼ 下利亞山谷內(nèi)的企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目

▼ 運(yùn)河沿線的休閑配套

不斷增加的居民，也給周邊小城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)型帶來(lái)機(jī)遇。
如下利亞山谷人口增加帶來(lái)的溢出效應(yīng)，讓小鎮(zhèn)沃爾瑟姆斯托成為深受中產(chǎn)喜愛(ài)的生活小鎮(zhèn)；曾經(jīng)的工業(yè)小城斯特拉特福，借助奧運(yùn)契機(jī)推動(dòng)大面積更新，建設(shè)了很多商業(yè)空間，力圖通過(guò)發(fā)展商業(yè)推動(dòng)城市轉(zhuǎn)型，區(qū)域新居民們保障了后奧運(yùn)時(shí)代的商業(yè)客流量。

▼ 下利亞山谷居民的增加，為斯特拉特福大規(guī)模更新的商業(yè)區(qū)提供了消費(fèi)支撐（來(lái)源：Wikipedia）

說(shuō)了這么多，下利亞山谷繞了半天似乎還是依靠「土地財(cái)政」的EOD，區(qū)域協(xié)同只是體現(xiàn)在帶動(dòng)周邊消費(fèi)上嗎？

3. 產(chǎn)業(yè)協(xié)同樞紐

前面說(shuō)過(guò)，下利亞山谷是倫敦→斯坦斯特德→劍橋產(chǎn)業(yè)走廊（M11科創(chuàng)走廊）的起點(diǎn)。只是這條產(chǎn)業(yè)走廊狀態(tài)還是「頭重腳輕」——從劍橋「科技創(chuàng)新核」開始，沿著M11向倫敦方向一路衰減。
隨著科技回歸都市時(shí)代的到來(lái)，憑借環(huán)境優(yōu)勢(shì)，下利亞山谷實(shí)現(xiàn)了逆襲。

▼ M11科創(chuàng)走廊示意

①. 科技創(chuàng)新協(xié)同

下利亞山谷地區(qū)優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、特色的生活、方便的配套，吸引到科技企業(yè)紛紛來(lái)此聚集。
例如Here East數(shù)字產(chǎn)業(yè)園是英國(guó)最大的初創(chuàng)公司聚集區(qū)之一，倫敦市議會(huì)稱其是「向世界展示倫敦科技創(chuàng)新領(lǐng)導(dǎo)地位的獨(dú)特案例」。這里創(chuàng)造了3000個(gè)崗位（2017年），每年產(chǎn)值達(dá)3.4億英鎊。

▼ Here East數(shù)字產(chǎn)業(yè)園，由奧運(yùn)期間的媒體中心改建而成

新冠病毒爆發(fā)以來(lái)，倫敦市區(qū)的硅環(huán)島區(qū)域受沖擊嚴(yán)重，很多初創(chuàng)科技企業(yè)倒閉。而Here East數(shù)字產(chǎn)業(yè)園，憑借在3D打印、VR/AR、清潔能源等從技術(shù)到硬件的全方位支持，成為都市型制造業(yè)技術(shù)創(chuàng)新中心，入住企業(yè)比疫情前翻了一倍。
數(shù)字產(chǎn)業(yè)園，為M11走廊的電子科技、生物醫(yī)藥、尖端制造等領(lǐng)域，不斷輸送人才、企業(yè)和技術(shù)，M11也反過(guò)來(lái)成為數(shù)字產(chǎn)業(yè)園的技術(shù)應(yīng)用市場(chǎng)。
M11走廊的「科技化」發(fā)展，推動(dòng)沿線城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型，如哈羅新城從食品加工轉(zhuǎn)型先進(jìn)制造、知識(shí)服務(wù)業(yè)。

▼ 下利亞山谷的科技創(chuàng)新，提升了M11走廊創(chuàng)新力，推動(dòng)沿線的哈羅新城轉(zhuǎn)型

②. 區(qū)域發(fā)展協(xié)同中心

下利亞山谷完成從新市區(qū)向區(qū)域新中心的升級(jí)，這里現(xiàn)在被稱為The SHIFT landscape包容性創(chuàng)新區(qū)——面積約2.3平方公里，有5個(gè)研發(fā)中心，5所大學(xué)，3個(gè)集聚區(qū)，約3萬(wàn)個(gè)家庭和4萬(wàn)個(gè)崗位。
除了科技，下利亞山谷還給周邊的小城帶來(lái)了多元化的發(fā)展機(jī)遇。
如下利亞山谷東側(cè)，苦于轉(zhuǎn)型的斯特拉特福，在2014年獲得投資，開始建設(shè)倫敦國(guó)際區(qū)（IQL，由企業(yè)Lendlease開發(fā)）。
它是繼金融城、金絲雀碼頭、倫敦塔橋城之后，倫敦都市圈第四大商務(wù)區(qū)，吸引聯(lián)合國(guó)兒童基金會(huì)、金融行為監(jiān)管局、英國(guó)文化協(xié)會(huì)等國(guó)際機(jī)構(gòu)入駐，預(yù)計(jì)將提供2.5萬(wàn)個(gè)崗位。

▼ 斯特拉特福建設(shè)中的倫敦國(guó)際區(qū)

可以說(shuō)，作為城鄉(xiāng)結(jié)合部的下利亞山谷EOD，通過(guò)環(huán)境引人，以人促產(chǎn)，擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，成為區(qū)域中心，推動(dòng)倫敦都市圈的城市們從點(diǎn)狀發(fā)展，轉(zhuǎn)向帶狀的城市群協(xié)同發(fā)展。
那么EOD新城，與城市中心、城鄉(xiāng)結(jié)合部的EOD又有何不同？

04 EOD新城-城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型助推器
MEASURE THE WORLD

先說(shuō)結(jié)論：EOD新城先要具備「自我造血」能力，活下來(lái)，再占據(jù)城市產(chǎn)業(yè)生態(tài)位「不可替代」的一環(huán)，才能有持續(xù)的「錢途」。
德國(guó)魯爾區(qū)多特蒙德的鳳凰新城EOD，就很好的詮釋了這一規(guī)律。

▼ 多特蒙德鳳凰新城俯瞰

1. 不被看好的鳳凰新城

鳳凰新城距離市中心5公里，占地約2平方公里，前身是Hoesch AG（鋼鐵、采礦公司）的生產(chǎn)區(qū)鳳凰城。
此前，鳳凰城重工業(yè)生產(chǎn)已有160年歷史，污染可想而知，「鳳凰城的排放物，像裹尸布一樣蔓延到整個(gè)地區(qū)?！?這是市民對(duì)該地區(qū)的評(píng)價(jià)共識(shí)。

▼ 1980年代末的鳳凰城（來(lái)源：ruhrgebiet-industriekultur）

1992年，Hoesch AG被克虜伯公司收購(gòu)，業(yè)績(jī)一路下滑，1990年代末，鳳凰城陸續(xù)關(guān)閉生產(chǎn)。之后多特蒙德市政府收購(gòu)該土地，準(zhǔn)備通過(guò)EOD開發(fā)，豎立魯爾區(qū)結(jié)構(gòu)變革的典范，不過(guò)，外界普遍不看好鳳凰新城。
此前，魯爾區(qū)治理已經(jīng)持續(xù)了幾十年，大部分示范項(xiàng)目的投入和產(chǎn)出嚴(yán)重失衡，很多「成功」項(xiàng)目完全依賴財(cái)政補(bǔ)貼輸血，鳳凰新城2平方公里的面積，只會(huì)是巨大的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

▼ 2000年初，停產(chǎn)后的鳳凰城衛(wèi)星圖

市政府聯(lián)合DSW21（交通公司）、Emschergenossenschaft（水務(wù)公司）以及開發(fā)企業(yè)，通過(guò)公私合營(yíng)方式，也就是我們熟悉的PPP投融資模式開發(fā)新城。
鳳凰新城花了數(shù)年時(shí)間研究發(fā)展戰(zhàn)略與實(shí)施策略，最終鳳凰新城決定分為兩個(gè)區(qū)域，即鳳凰湖（煉鋼廠）和鳳凰西區(qū)（高爐廠），并采取不同的開發(fā)策略建設(shè)。

▼ 鳳凰新城兩個(gè)區(qū)域示意

2. 鳳凰湖的「自我造血」

鳳凰湖采用傳統(tǒng)新城開發(fā)策略，名稱中的「湖」，之前并不存在，是在移除煉鋼廠建筑（2001年關(guān)閉）后，挖出來(lái)的景觀。
之所以挖湖，一是土地污染太嚴(yán)重，治理成本過(guò)高，挖除方式更有效；二是，通過(guò)湖區(qū)的生態(tài)打造，扭轉(zhuǎn)大眾對(duì)此地的負(fù)面印象。

▼ 鳳凰湖區(qū)域EOD開發(fā)前后對(duì)比（來(lái)源：Wikipedia）

①. 「賣」生態(tài)環(huán)境

2005年，環(huán)境治理工程開始（包括湖區(qū)、水系），除了土壤修復(fù)，還結(jié)合植物群落設(shè)計(jì)，配套湖水磷處理廠等等方式，打造出一套市民「看得見(jiàn)」的生態(tài)系統(tǒng)。

▼ 治理后的鳳凰湖（來(lái)源：Flickr）

2011年，湖區(qū)對(duì)外開放，水鳥超過(guò)40種鳥類，除了蒼鷺、鸊鷉、海鷗、白鷺……還有瀕臨滅絕的小環(huán)斑鸻，鳳凰湖先后獲得DWA水發(fā)展獎(jiǎng)、德國(guó)城市發(fā)展獎(jiǎng)等獎(jiǎng)項(xiàng)。

▼ 棲息在鳳凰湖的鳥類，以及配套湖水磷處理廠（來(lái)源：Wikipedia）

次年，鳳凰湖引入小型帆船、無(wú)動(dòng)力運(yùn)動(dòng)艇等水上運(yùn)動(dòng)，成為城市的水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，通過(guò)把「場(chǎng)子」做熱，打響了生態(tài)湖區(qū)的「牌子」。
豎立新認(rèn)知之后，鳳凰湖開始「賣湖景」，先后建設(shè)2000多套住宅（包含保障住房）。選擇鄰近多特蒙德霍德火車站的水岸，建設(shè)辦公和商業(yè)空間，實(shí)現(xiàn)職住平衡。如今這里已經(jīng)有200多家公司（IT類公司居多），創(chuàng)造了2000多個(gè)工作崗位。

▼ 鳳凰湖的商務(wù)區(qū)（來(lái)源：Flickr）

②. 抓住轉(zhuǎn)型機(jī)遇，注入產(chǎn)業(yè)

當(dāng)然，企業(yè)來(lái)到這里除了環(huán)境、配套因素外，更為重要的是城市轉(zhuǎn)型帶來(lái)的機(jī)遇。以IT業(yè)的聚集為例，2000年，市政府聯(lián)合蒂森克虜伯公司及當(dāng)?shù)?0家企業(yè)聯(lián)合發(fā)起「多特蒙德計(jì)劃」，目的是借助舊工業(yè)區(qū)綜合改造，推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

▼ 多特蒙德計(jì)劃的實(shí)施路徑

電子物流集群、IT產(chǎn)業(yè)集群、微納米產(chǎn)業(yè)集群，是城市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展新方向。
為了扶持這些領(lǐng)域的初創(chuàng)企業(yè)，特別是IT、微納米領(lǐng)域，多特蒙德開辦「Start2Grow」創(chuàng)業(yè)競(jìng)賽，每年有大約30家初創(chuàng)企業(yè)勝出。獲勝企業(yè)，除了獲得獎(jiǎng)金和技術(shù)支持，政府還會(huì)為他們提供優(yōu)惠的辦公場(chǎng)所。
鳳凰湖辦公區(qū)完工后，與政府展開合作，成為這些初創(chuàng)企業(yè)的指定辦公區(qū)，以及承擔(dān)創(chuàng)業(yè)競(jìng)賽所需的培訓(xùn)服務(wù)，逐漸形成IT產(chǎn)業(yè)聚集。

▼ 鳳凰湖IT企業(yè)聚集區(qū)（來(lái)源：Wikipedia）

3. 鳳凰西區(qū)，城市產(chǎn)業(yè)新引擎

與鳳凰湖不同，鳳凰西區(qū)早在多特蒙德計(jì)劃中，就被定義為都市型制造業(yè)區(qū)。鳳凰西區(qū)并且希望借助高爐廠的工業(yè)遺跡（2005年）環(huán)境改造，打造一個(gè)多特蒙德的「北杜伊斯堡景觀公園」，成為城市地標(biāo)。

▼鳳凰西區(qū)工業(yè)遺跡公園（來(lái)源：Flickr）

2007年，多特蒙德被國(guó)際微納米技術(shù)聯(lián)盟IVAM，評(píng)為歐洲三大微納米技術(shù)（MST）集群之一，這是多特蒙德20多年深耕的結(jié)果。鳳凰西區(qū)調(diào)整戰(zhàn)略，瞄準(zhǔn)微納米技術(shù)集中發(fā)力，這也就有了之后的「鳳凰科技園」。

①. 城市活力創(chuàng)新區(qū)

鳳凰科技園并不是傳統(tǒng)封閉的單調(diào)園區(qū)，而是有生活、有工作、有娛樂(lè)的活力區(qū)。這里的活力來(lái)自于，以高爐廠遺跡為核心的文化消費(fèi)區(qū)構(gòu)建。
高爐廠遺跡會(huì)舉辦Rock in den Ruinen等音樂(lè)節(jié)；保留的部分廠房，改造為多種文化空間（World of Walas集團(tuán)收購(gòu)改造），如沃斯坦納音樂(lè)廳前身是高爐的鼓風(fēng)機(jī)車間。還有的建筑被改造為商業(yè)活動(dòng)空間，可舉辦藝術(shù)展覽、喜劇節(jié)、商務(wù)會(huì)議等活動(dòng)。

▼ 高爐廠遺跡舉辦的Rock in den Ruinen音樂(lè)節(jié)（來(lái)源：Wikipedia）

▼ 舊廠房舉辦的文化活動(dòng)（來(lái)源：Flickr）

▼ 舊廠房改造的商業(yè)空間（來(lái)源：開放地圖平臺(tái)）

此外，鳳凰西區(qū)引入本土品牌伯格曼啤酒廠（唯一生產(chǎn)廠區(qū)），并提供酒吧和餐飲服務(wù)，豐富科技園的休閑功能。

▼ 伯格曼啤酒廠（來(lái)源：開放地圖平臺(tái)）

②. 技術(shù)轉(zhuǎn)化應(yīng)用中心

鳳凰科技園并不是做微納米技術(shù)的「全產(chǎn)業(yè)鏈」，而是聚焦該技術(shù)在制造領(lǐng)域的「技術(shù)轉(zhuǎn)化」環(huán)節(jié)，重點(diǎn)發(fā)力。先后建設(shè)微納米技術(shù)能力中心（提供原型制作及共享設(shè)備）和生產(chǎn)技術(shù)中心（培育相關(guān)制造應(yīng)用技術(shù)公司）。
此外，鳳凰科技園強(qiáng)調(diào)研發(fā)與制造業(yè)的深度融合，先期入駐25家企業(yè)中，主要聚焦機(jī)械加工、機(jī)器人、傳感器等制造領(lǐng)域。

▼ 園區(qū)內(nèi)的多特蒙德生產(chǎn)技術(shù)中心

結(jié)合區(qū)域擁有研發(fā)與都市型制造業(yè)功能的優(yōu)勢(shì)，吸引了治理氮氧化物排放的Albonair，泵系統(tǒng)領(lǐng)域的隱形冠軍Wilo等「專精特新」類制造業(yè)公司。這些制造業(yè)為區(qū)域提供了多元的崗位，解決制造業(yè)工人就業(yè)問(wèn)題，作為「回報(bào)」，鳳凰科技園在城市產(chǎn)業(yè)中的「不可替代性」也越來(lái)越強(qiáng)。

▼ 與研發(fā)緊密結(jié)合的制造業(yè)聚集區(qū)

通過(guò)鳳凰新城的案例，我們看到鳳凰湖通過(guò)生態(tài)驅(qū)動(dòng)的新城打法，有了自我造血能力；而鳳凰西區(qū)則是，瞄準(zhǔn)城市文化地標(biāo)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求準(zhǔn)確出擊，成為城市產(chǎn)業(yè)的組成部分。

05 EOD是環(huán)境驅(qū)動(dòng)的城市發(fā)展
MEASURE THE WORLD

透過(guò)以上三個(gè)案例，我們看到EOD無(wú)論是在城市中心，還是在城鄉(xiāng)結(jié)合部，亦是在新城區(qū)，產(chǎn)城融合、建設(shè)與運(yùn)維一體化、產(chǎn)業(yè)反哺都是缺一不可的「標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作」。
此外，三者的地理區(qū)位、發(fā)展戰(zhàn)略、融資模式各有不同，但最終的成功，均不是由內(nèi)部收支平衡能力有多強(qiáng)決定，而是取決于EOD與城市發(fā)展的深度融合，以及發(fā)展目標(biāo)的重合度。
可以說(shuō)，EOD的破局之道，在城市，而不是自身。
同時(shí)，這些案例也印證了，以環(huán)境驅(qū)動(dòng)的「城-人-產(chǎn)」發(fā)展新邏輯，是城市走向未來(lái)的必選項(xiàng)。